זקוקים לעורך דין - אנחנו כאן בשבילך!
מלאו את הפרטים ונחזור אליכם במהירות
דף הבית >
טיפים בעסקת מקרקעין של דירת מגורים
במאמר שלפניכם תקראו כמעט את כל הטיפים בעסקת מקרקעין. כעו"ד למקרקעין, ריכזנו לכם את כל מה שאתם צריכים לדעת לפני שאתם חותמים על עסקת מקרקעין.
טיפ ראשון בעסקת מקרקעין – סקר שוק
הצעד הראשון לקראת מכירה או קנייה של דירת מגורים הוא ביצוע סקר שוק אפקטיבי. זאת, כדי לקבוע את שוויה המדויק של הדירה שאתם רוצים לקנות או למכור. וגם, כדי להשיג שליטה מלאה בכל הפרמטרים שקובעים את מחיר הדירה שלכם. מחיר הדירה נקבע, לדוגמה, על פי פרמטרים שונים כגון מיקום, גודל, חלוקת פנים, קומה, ממ"ד, מעלית, מרפסת, חנייה, ועוד. היכנסו לאתר האינטרנט של רשות המיסים, אתר האינטרנט מדלן, או למדד הנדל"ן של יד 2, ובידקו:
- שווי הדירה (שאותה אתם רוצים לרכוש או למכור) לפי עסקאות קודמות.
- שוויו של מטר רבוע ממוצע באזור הדירה (שאותה אתם רוצים לרכוש או למכור).
- וההשפעה של שאר הפרמטרים שרשומים מעלה, על שווי הדירה.
טיפ שני – איפה הכסף?
הטיפ השני בסדרת הטיפים בעסקת מקרקעין הוא פשוט. עליכם להיות בטוחים שיש לכם את הכסף לקנות את הדירה שלכם. לאחר שביצעתם סקר שוק, נשאלת השאלה בכמה כסף אתם יכולים למכור או לקנות דירה. אם אתם מוכרים את הדירה? עליכם לדעת בדיוק כמה כסף יהיה לכם לאחר ניכוי: משכנתא, מיסים כגון מס שבח והיטל השבחה, ועלויות עסקה.
טיפ שלישי – משכנתא, מס שבח, והיטל השבחה
כדי לדעת כמה משכנתא יש לכם על הבית, מומלץ לבקש מהבנק 'דו"ח יתרות לסילוק משכנתא'.
מומלץ להתייעץ עם עורך דין כדי לוודא שיש לכם פטור מתשלום מס שבח.
ניתן לבדוק באמצעות פנייה לרשות המקומית או באמצעות התייעצות עם עורך דין – האם וכמה עליכם לשלם כסף בגין היטל השבחה.
טיפ רביעי בעסקת מקרקעין – עלויות עסקה ומס רכישה
דמי תיווך, שכר טרחת עורכי דין, עלויות הובלה, ובדיקות של בעלי מקצוע (ראו את ההמשך של הצ'ק ליסט), כדי לוודא שהדירה תקינה. מניסיוננו, בדרך כלל, גובה עלויות העסקה ינוע בין 3% – 5% משווי הנכס שאתם רוצים למכור או לקנות. לכן, אם אתם מוכרים דירה בשווי של 1.5 מיליון ₪, קחו בחשבון שעלויות העסקה עלולות לנוע בין 45,000 ₪ ל- 75,000 ₪.
אם אתם קונים דירה, עליכם לדעת בדיוק כמה 'הון התחלתי' יש לכם, לאחר ניכוי מס רכישה, ו'עלויות העסקה'. לכן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין כדי לוודא שיש לכם פטור מתשלום מס רכישה.
כללו של דבר, עלויות העסקה עלולות להגיע לגובה של 3%-5% משווי הדירה שאותה אתם קונים. (פירוט של עלויות העסקה ראו פסקה אחת למעלה).
טיפ חמישי בעסקת מקרקעין – משכנתא
לאחר שאתם יודעים כמה הון ראשוני יש לכם, עליכם לוודא שהבנק ייתן לכם משכנתא – באיזה גובה ובאלו תנאים. לכן, גשו למספר סניפי בנק, ובקשו 'אישור עקרוני ללקיחת משכנתא'. עוד לפני שאתם בכלל מתחילים לחפש דירת מגורים. כעת, אתם יודעים בדיוק מהו התקציב שלכם לרכישה או מכירה של הדירה!
טיפ שישי בעסקת מקרקעין – בדיקת סולבנטיות
המשמעות של המילה סולבנטיות הוא כושר פירעון, כלומר, בר יכולת לשלם כסף. לכן, אם אתם מוכרים את הדירה תוודאו שמי שקונה מכם את הדירה, אינו פושט רגל ויש לו יכולת לשלם על הדירה. מדוע זה חשוב? מהרבה סיבות, מה שהכי חשוב הוא: שאם הקונה שלכם הוא פושט רגל, לדוגמה, העסקה שלכם היא עסקה בסיכון גבוה, משום שאתם לא יכולים להיות בטוחים שהקונה שלכם יקבל משכנתא או יוכל לגייס את הכסף שנדרש כדי לרכוש את הדירה.
אם אתם קונים את הדירה, מומלץ בחום לוודא שמי שמוכר לכם את הדירה אינו פושט רגל ויש לו יכולת לסלק את המשכנתא, או לשלם על שאר החובות שלו. מדוע זה חשוב? מהרבה סיבות, מה שהכי חשוב היא הסיבה הבאה. שאם המוכר שלכם הוא פושט רגל, לדוגמה, אז גם במקרה הזה העסקה שלכם היא עסקה בסיכון גבוה, משום שסביר להניח שהדירה משועבדת או מעוקלת בגלל חובות ואתם לא תוכלו לקבל משכנתא ולהעביר את הדירה על שמכם
לכן, אתם חייבים לוודא שאין עיקולים, שעבודים או הערות אזהרה על הדירה.
טיפ שביעי בעסקת מקרקעין – בדיקה תכנונית של הדירה
אם אתם קונים, חשוב מאוד לבדוק שהבית נבנה ללא חריגות בנייה. מדוע זה חשוב? משתי סיבות עיקריות: ראשית, כי שווי הבית האמיתי הוא תמיד השווי החוקי של הבית. כלומר, אם ישנה מרפסת שנבנתה ללא היתר, היא לא תבוא בחשבון בחישוב ערך הבית. שימו לב, שנקודה זו היא קריטית עבור לקיחת משכנתא, מכיוון שהבנק מחשב את אחוזי המימון בהתאם לשווי החוקי של הנכס.
לדוגמה: נניח שיש לכם הון ראשוני של 250,000 ₪ ואתם רוצים לרכוש דירה בשווי של 1 מיליון ₪ ולקחת משכנתא בגובה של 750,000 ₪. עוד נניח שבנכס יש מרפסת שמעלה את ערך הבית ב-100,000 ₪. אולם, המרפסת נבנתה ללא היתר. במקרה כזה, שווי הנכס הוא 900,000 ₪ בלבד. גם אם הבנק ייתן לכם משכנתא, הוא יגזור את אחוזי המימון, בהתחשב בכך ששווי הנכס הוא 900,000 ₪ בלבד. כלומר, בדוגמה שהבאנו, הבנק לא יהיה מוכן לתת לכם משכנתא בסך של 750,000 ₪. הבנק לכל היותר ייתן לכם משכנתא בסך של 650,000 ₪. כך, אתם עלולים להיתקע עם 100,000 ₪ שלא יהיה לכם מהיכן לשלם.
אם אתם מוכרים, גם אם אתם מוכרים, חשוב לוודא שהבית שלכם נבנה ללא חריגות בנייה. מדוע זה חשוב? כיוון שאם תמכרו את הבית, ובדיעבד יתגלה שישנן חריגות בנייה ניתן יהיה לתבוע אתכם בגין הטעיה. במקרה של תביעה, החוזה עלול להתבטל ואתם עלולים להיות מחוייבים בתשלום פיצויים.
טיפ שמיני בעסקת מקרקעין – בדיקה שמאית של הדירה
יותר ויותר זוגות מסתייעים בשמאי מקרקעין. זאת, כדי לדעת מהו השווי האמיתי של הדירה שאותם הם רוצים למוכר או לקנות. אם אתם מוכרים, כדאי לוודא מהו מחיר השוק. כדי שלא תמכרו במחיר נמוך יותר משווי השוק. אם אתם קונים. כדאי לוודא שאתם לא משלמים מחיר מופרז עבור הדירה שותה רכשתם. שימו לב, אם אתם לוקחים משכנתא מומלץ לערוך שמאות מוקדמת. השמאות תסייע לכם לגייס את המימון הנדרש מהבנק.
טיפ תשיעי בעסקת מקרקעין – בדיקה מבנית של הדירה
אם אתם קונים דירה, מומלץ בחום לבדוק מהו המצב המבני של הבית:
- לוודא שמערכות האינסטלציה פועלות.
- לוודא שאין רטיבות בדירה.
- ולוודא שהדירה נבנתה בהתאם לתקן.
כעת, אתם יודעים בוודאות איזה דירה ואיזה עסקה מתאימה לכם!
טיפ עשירי ואחרון – לחתום אצל עורך דין
זהו, אם עברתם על כל הצ'ק ליסט שלנו, אתם יודעים את כל הטיפים לעסקת מקרקעין. אז אם מצאתם את דירת החלומות שלכם, אז כל מה שנשאר לכם הוא לחתום על חוזה אצל עו"ד למקרקעין, בצורה בטוחה.
נפגש בעסקה שלכם.
למאמרים נוספים בתחום דיני מקרקעין – לחץ כאן
הצלחה בבית המשפט העליון – פיצוי של למעלה ממיליון ש"ח
מרצה וחוקרת שנפגעה בתאונת דרכים זכתה בפיצויים משמעותיים, למרות ערעור מצד חברת הביטוח שניסה להפחית את הסכום בטענה כי ייתכן שתבחר לעבור ניתוח בעתיד.
בבית המשפט העליון טענו כי זכותה של הלקוחה להחליט אם לבצע ניתוח, תוך הדגשת הסיכונים הכרוכים בכך. בזכות הנחישות שלנו, הערעור נדחה, והפיצויים נותרו בגובה של למעלה ממיליון ש"ח.
נפילה מגג בעבודה – פיצוי של 3,900,000 ש"ח לכל החיים
מנכ"ל חברת נדל"ן נפצע קשה בנפילה מגג בגובה 8 מטרים במהלך ניסיון להציל ציוד מחדירת מי גשמים. המשרד שלנו ליווה אותו לאורך התהליך המורכב, שהוביל להכרה בתאונה כתאונת עבודה על ידי הביטוח הלאומי. בזכות המאבק המשפטי, נקבעה ללקוח נכות קבועה של 64%, והוא זכאי לקצבה חודשית שתצטבר לכמעט 4 מיליון ש"ח לאורך חייו.
אירוע ירי הוכר כתאונת עבודה – ניצחון משפטי יוצא דופן
לקוח שנפגע באירוע ירי במהלך עבודתו הוכר כתאונת עבודה, למרות אתגרים כבדי משקל: הלקוח עבד ב"שחור" וללא תלושי שכר, והאירוע נקשר להיסטוריה פלילית שעוררה חשד לירי על רקע אישי.
המשרד שלנו לא ויתר: אספנו ראיות חקירה, זימנו עדים, וחשפנו התכתבויות ששללו את הטענות נגדו. לאחר מאבק ממושך בבית הדין, הוכח שהלקוח אכן עבד בזמן הירי, והאירוע הוכר כתאונת עבודה.
900,000 ש"ח לחייל שנפגע בתאונה במהלך שירותו הצבאי
חייל בשירות חובה שנפגע בתאונת דרכים קשה במהלך השירות הוכר כנכה צה"ל, בזכות הליווי המשפטי שלנו.
הוכחנו את היקף הנזקים הפיזיים והנפשיים שנגרמו לו, והשגנו עבורו הכרה בשיעור של 42% נכות רפואית, המזכה אותו בקצבה חודשית ובסך כולל של כ-900,000 ש"ח לאורך חייו, לצד הטבות נוספות כנכה צה"ל.
בית המשפט פסל מומחה עקב ניגוד עניינים – ניצחון למען הצדק
לקוחה שנפגעה בתאונת דרכים וסבלה מכאבים קשים זכתה להכרה בצדקתה לאחר מאבק מורכב. מומחה מטעם בית המשפט קבע שאין נכות, אך בחקירה מאומצת הצלחנו לחשוף קשרים עסקיים ענפים בינו לבין חברת הביטוח.
לאחר חשיפת האמת, בית המשפט פסל את המומחה, מתח ביקורת חריפה על התנהלותו וקיבל את בקשתנו למינוי מומחה חדש ונטול ניגוד עניינים.
נקלע לקרב יריות, וקיבל פיצויים מפוליסת ביטוח תאונות אישיות לתלמיד.
לא הרבה יודעים, אך לכל תלמיד בישראל יש ביטוח תאונות אישיות, אשר חל על כל תלמיד, בכל זמן, ובכל מקום בו נמצא התלמיד, גם אם התאונה אירעה בלי קשר לפעילות המוסד החינוכי. כך לדוגמה, גם אם התלמיד נפצע במהלך החופש הגדול, בחוף הים, במגרש משחקים, או כתוצאה ממעשי אלימות, הוא עשוי להיות זכאי לפיצויים מחברת הביטוח.
פוליסת תאונות תלמידים מכסה תקיפה מינית – פיצוי של 146,000 ש"ח ללקוחה צעירה
נערה שעברה תקיפה מינית זכתה לפיצוי משמעותי באמצעות פוליסת ביטוח תלמידים, למרות התנגדות חברת הביטוח.
המשרד שלנו הצליח להוכיח כי תקיפה מינית עומדת בהגדרת "תאונה" בפוליסה, ואף התגבר על טענת התיישנות, תוך הדגשת האתגרים הייחודיים של נפגעי תקיפה מינית. בזכות הנחישות והמקצועיות שלנו, הלקוחה קיבלה את הפיצוי המגיע לה.
חוות דעת של מומחה מטעם בית המשפט קבעה ללקוחה שלנו פיצוי בסך של למעלה מ-200,000 ש"ח, בגין טיפול שיניים רשלני אחד
עדכון חם ממשרדנו, והפעם: רשלנות רפואית בטיפולי שיניים. חוות דעת של מומחה מטעם בית המשפט קבעה ללקוחה שלנו פיצוי בסך של למעלה מ-200,000 ש"ח, בגין טיפול שיניים רשלני אחד
למעלה מ- 99,000 ש"ח!!! זה סכום הפיצויים שבית המשפט פסק ללקוחה שלנו, שנשברו לה 2 שיניים עקב קריסה של מיטת עיסוי
פסק הדין הוא הצלחה גדולה מאוד, לא בגלל הסכום שנפסק, אלא מהסיבה שבמהלך המשפט, בית המשפט "גילה" את דעתו, והעריך את סכום הפיצויים בסך של כ-55,000 ₪ בלבד. וכאן נכנסנו למאבק כפול: גם מול הנתבע, וגם מול בית המשפט.
כמעט חסר תקדים – הצלחנו להפוך פסק דין שניתן בהסכמה
משרדנו נחל הצלחה מרשימה בבית המשפט המחוזי, במסגרת ערעור על פסק דין שניתן בבית משפט השלום בקריות.
נפלה בכניסה למרפאה, ותפוצה בסכום של 85,000 ש"ח
אישה שנתקלה במדרגה בכניסה למרפאה, קיבלה פיצויים בסך של 85,000 ש"ח.
מדובר בסכום גבוה יחסית, מן הטעם, שלאישה לא נגרמה נכות, ולא נרגמו לה הפסדי השתכרות כתוצאה מאירוע הנפילה.
190,000 ש"ח פיצויים ללקוח שלנו שעבר תאונת דרכים, למרות שהשכר החודשי שלו לא נפגע
אחת מההצדקות לפיצוי בדיני נזיקין היא "שינוי מצב לרעה". אדם שעובר תאונה ונגרם לו נזק, סביר להניח שמצבו ישתנה לרעה בעקבות התאונה. האינדיקציה החזקה ביותר לשינו
50,000 ש"ח פיצויים, בגלל רשלנות רפואית בניתוח פלסטי
לקוחה שלנו ביצעה ניתוח לשאיבת שומן, בעלות של כ- 12,000 ש"ח. הניתוח לא הצליח (בלשון המעטה), אז תבענו את חברת הפלסטיקה. תוך זמן קצר ניצחנו, וזכינו בסך של כ- 50,000 ש"ח. אז רשמנו לפניכם, אם אתם צריכים עורך דין לרשלנות רפואית בניתוחים פלסטיים – זה אנחנו!
רשלנות בטיפול שיניים
עדכון חם ממשרדנו, והפעם: רשלנות רפואית בטיפולי שיניים. חוות דעת של מומחה מטעם בית המשפט קבעה ללקוחה שלנו פיצוי בסך של למעלה מ-200,000 ש"ח, בגין טיפול שיניים רשלני אחד.
תביעה בגין הטרדה מינית - ניצחון מרשים למשרדנו
הקטינה, בשנות העשרה לחייה, הגיעה למשרדנו לאחר שהעבריין שתקף אותה מינית הורשע בביצוע עבירות מין. הגשנו בשם הנערה, תביעה בגין הטרדה מינית, נגד התוקף. על מנת להביא את התוקף לדין, ולהבטיח שהתוקף ישלם על הנזקים שנגרמו לנערה.
אמת היא שכל הון שבעולם לא יוכל לפצות על הכאב, ההשפלה, והפגיעה העצומה שחוותה הנערה. אולם כחלק ממלחמת הצדק שניהלנו נגד התוקף, משרדנו עמד על כך שהפיצוי שהוא ישלם לתובעת, יהיה גבוה דיו כדי להרתיע אותו ולאפשר לנערה בסיס להחלמה וחזרה למסלול חייה התקין.
פיצוי בסך של 150,000 ש"ח בתאונת דרכים, למרות שלא נגרם נזק משמעותי
נכון שלכל אחד מאיתנו יש חבר או קרוב משפחה שהיה מעורב בתאונת דרכים, ואף על פי שלא קרה לו כלום הוא קיבל פיצוי בסך של 150,000 ש"ח.
תאונת דרכים ביום חופשי הוכרה כתאונת עבודה – פיצוי של 1,655,000 ש"ח
מורה שנפגע בתאונת דרכים במהלך יום חופשי הצליח, בעזרת המשרד שלנו, להוכיח שהפגיעה קשורה לעבודתו. התאונה התרחשה בדרכו לבדיקת קורונה, בהתאם להנחיות משרד החינוך, וגרמה לנזקים קשים, כולל זעזוע מוח כרוני ופגיעה בזיכרון.
לאחר הליך משפטי ממושך ומורכב, הביטוח הלאומי הכיר בתאונה כתאונת עבודה. כיום, הלקוח מקבל קצבה חודשית שתצטבר ליותר מ-1.6 מיליון ש"ח לאורך השנים.
חקירה משפטית מבריקה – מומחה מטעם בית המשפט חזר בו מעדותו
תובעת שסבלה מסיבוכים קשים בעקבות צינורית שנשכחה בגופה הצליחה, בזכות המשרד שלנו, לחשוף את האמת. מומחה בכיר שמונה מטעם בית המשפט קבע תחילה כי הסיבוכים לא נגרמו מהצינורית, אך במהלך חקירה חדה וממוקדת, הצלחנו להפריך את מסקנותיו.
המומחה הודה בבית המשפט כי הסיבוכים נגרמו ככל הנראה כתוצאה מהצינורית, לאחר שהוכחנו שבדיקות קריטיות נעלמו מהתיק הרפואי של בית החולים. בזכות העבודה המדוקדקת, הלקוחה זכתה לתיקון עוול רפואי חמור.
