טיפים לרכישת דירה

כל מה שאתם צריכים לדעת לפני שאתם מוכרים או רוכשים דירת מגורים

פעמים רבות אנו נתקלים באנשים שפשוט לא יודעים מהיכן להתחיל. הם עומדים מול העסקה הכי גדולה של החיים שלהם, ואין להם מושג איך להתנהל. בדיוק בגלל זה, הכנו עבורכם טיפים לרכישת דירה, מעין מעין רשימת מכולת, שתעשה לכם קצת סדר בבלגן. רשימה זו כוללת את כל מה שאתם צריכים לדעת לפני שאתם מוכרים או רוכשים דירת מגורים.

טיפים לביצוע סקר שוק

הצעד הראשון לקראת מכירה או קנייה של דירת מגורים הוא ביצוע סקר שוק אפקטיבי וקביעת שוויה המדויק של הדירה שאתם רוצים לקנות או למכור. שליטה מלאה בכל הפרמטרים שקובעים את מחיר הדירה שלכם, כמו: מיקום, גודל, חלוקת פנים, קומה, ממ"ד, מעלית, מרפסת, חנייה, ועוד.

היכנסו לאתר האינטרנט של רשות המיסים, אתר האינטרנט מדלן, או למדד הנדל"ן של יד 2, ובדקו: שווי הדירה (שאותה אתם רוצים לרכוש או למכור) לפי עסקאות קודמות, שוויו של מטר רבוע ממוצע באזור הדירה (שאותה אתם רוצים לרכוש או למכור), וההשפעה של שאר הפרמטרים שרשומים מעלה, על שווי הדירה.

איפה הכסף?

נשאלת השאלה בכמה כסף אתם יכולים למכור או לקנות דירה. אם אתם מוכרים את הדירה, עליכם לדעת בדיוק כמה כסף יהיה לכם לאחר ניכוי: משכנתא, מיסים כגון מס שבח, היטל השבחה, ועלויות לאנשי מקצוע.

אם אתם רוכשים דירה, אחד הטיפים לרכישת דירה, שהוא החשוב ביותר, הוא לבדוק מהי יכולתכם הכלכלית: נזילות הכספים שברשותכם וכן גובה המימון באמצעות משכנתה או הלוואות אחרות האפשרי מבחינתכם. חשוב מאוד לקבל אישור עקרוני לנטילת משכנתה מהבנק.

מניסיוננו, בדרך כלל, גובה עלויות העסקה ינוע בין 3% – 5% משווי הנכס שאתם רוצים למכור או לקנות. לכן, אם אתם מוכרים דירה בשווי של 1.5 מיליון ₪ קחו בחשבון שעלויות העסקה עלולות לנוע בין 45,000 ₪ ל- 75,000 ₪.

בדיקת סולבנטיות

המשמעות של המילה סולבנטיות הוא כושר פירעון, כלומר, בר יכולת לשלם כסף. לכן, אם אתם מוכרים או רוכשים דירה, מומלץ בחום לוודא שאף אחד מהצדדים, אינו פושט רגל או בעל חובות בהוצאה לפועל, וכי יש לו יכולת לשלם על הדירה.

מדוע זה חשוב? מהרבה סיבות, מה שהכי חשוב הוא שאם הקונה או המוכר שלכם הוא פושט רגל, לדוגמה, העסקה שלכם היא עסקה בסיכון גבוה, משום שאתם לא יכולים להיות בטוחים שהקונה שלכם יקבל משכנתא או יוכל לגייס את הכסף שנדרש כדי לרכוש את הדירה וכן לא יכולים להיות בטוחים שלא יוטלו עיקולים על הנכס בזמן העסקה, אשר יקשו על השלמת העסקה.

בדיקה תכנונית של הדירה

אם אתם קונים, חשוב מאוד לבדוק שהבית נבנה ללא חריגות בנייה.

החשיבות נובעת משתי סיבות עיקריות: ראשית, כי שווי הבית האמיתי הוא תמיד השווי החוקי של הבית. כלומר, אם ישנה מרפסת שנבנתה ללא היתר, היא לא תבוא בחשבון בחישוב ערך הבית. שימו לב, שנקודה זו היא קריטית עבור לקיחת משכנתא, מכיוון שהבנק מחשב את אחוזי המימון בהתאם לשווי החוקי של הנכס.

לדוגמה:

נניח שיש לכם הון ראשוני של 250,000 ₪ ואתם רוצים לרכוש דירה בשווי של 1 מיליון ₪ ולקחת משכנתא בגובה של 750,000 ₪

עוד נניח שבנכס יש מרפסת שמעלה את ערך הבית ב-100,000 ₪, אולם המרפסת נבנתה ללא היתר.

במקרה כזה, שווי הנכס הוא 900,000 ₪ בלבד. גם אם הבנק ייתן לכם משכנתא, הוא יגזור את אחוזי המימון, בהתחשב בכך ששווי הנכס הוא 900,000 ₪ בלבד.

כלומר, בדוגמה שהבאנו, הבנק לא יהיה מוכן לתת לכם משכנתא בסך של 750,000 ₪, אלא, הבנק לכל היותר יהיה מוכן לתת לכם משכנתא בסך של 650,000 ₪, ואתם עלולים להיתקע עם 100,000 ₪ שלא יהיה לכם מהיכן לשלם.

גם אם אתם מוכרים, חשוב לוודא שהבית שלכם נבנה ללא חריגות בנייה. מדוע זה חשוב? כיוון שאם תמכרו את הבית, ובדיעבד יתגלה שישנן חריגות בנייה ניתן יהיה לתבוע אתכם בגין הטעיה. במקרה של תביעה, החוזה עלול להתבטל ואתם עלולים להיות מחוייבים בתשלום פיצויים.

בדיקה שמאית של הדירה

בהמשך ישיר לטיפ הקודם במסגרת הטיפים לרכישת דירה, יותר ויותר זוגות בוחרים להסתייע בשמאי מקרקעין, כדי לדעת מהו השווי האמיתי של הדירה שאותם הם רוצים למוכר או לקנות.

אם אתם מוכרים: כדאי לוודא מהו מחיר השוק, כדי שלא תמכרו במחיר נמוך יותר, ואם אתם קונים: כדאי לוודא שאתם לא משלמים מחיר מופרז עבור הדירה שותה רכשתם.

בדיקה מבנית של הדירה

מומלץ בחום לבדוק מהו המצב המבני של הבית. בעיקר וודאו שכל מערכות הדירה פועלות ושאין רטיבות בדירה, במיוחד כאשר קיימת מרפסת או בבנייה ישנה.

לחתום אצל עורך דין

אם עברתם על כל הצ'ק ליסט שלנו, ומצאתם את דירת החלומות שלכם, כל מה שנשאר לכם הוא ליצור קשר עם עורך דין מקצועי. חשוב לבחור עורכת דין הבקיאה בתחום עסקאות המקרקעין ובעלת ניסיון בתחום. עסקה במקרקעין היא העסקה החשובה של חייכם, אל תקלו ראש בבחירת אנשי המקצוע עבורה.

אחרי שקיבלתם טיפים לרכישת דירה, נפגש בעסקה הבאה שלכם,

סיון שחר, עו"ד

המאמר שלעיל אינו ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא התייעצות עם עורך דין

למאמרים נוספים בתחום דיני מקרקעין – לחץ כאן