זקוקים לעורך דין - אנחנו כאן בשבילך!

מלאו את הפרטים ונחזור אליכם במהירות

    זקוקים לעורך דין - אנחנו כאן בשבילך!

    מלאו את הפרטים ונחזור אליכם במהירות

      טיפים בעסקת מקרקעין של דירת מגורים

      במאמר שלפניכם תקראו כמעט את כל הטיפים בעסקת מקרקעין. כעו"ד למקרקעין, ריכזנו לכם את כל מה שאתם צריכים לדעת לפני שאתם חותמים על עסקת מקרקעין.

      טיפ ראשון בעסקת מקרקעין – סקר שוק

      הצעד הראשון לקראת מכירה או קנייה של דירת מגורים הוא ביצוע סקר שוק אפקטיבי. זאת, כדי לקבוע את שוויה המדויק של הדירה שאתם רוצים לקנות או למכור. וגם, כדי להשיג שליטה מלאה בכל הפרמטרים שקובעים את מחיר הדירה שלכם. מחיר הדירה נקבע, לדוגמה, על פי פרמטרים שונים כגון מיקום, גודל, חלוקת פנים, קומה, ממ"ד, מעלית, מרפסת, חנייה, ועוד. היכנסו לאתר האינטרנט של רשות המיסים, אתר האינטרנט מדלן, או למדד הנדל"ן של יד 2, ובידקו:

      • שווי הדירה (שאותה אתם רוצים לרכוש או למכור) לפי עסקאות קודמות.
      • שוויו של מטר רבוע ממוצע באזור הדירה (שאותה אתם רוצים לרכוש או למכור).
      • וההשפעה של שאר הפרמטרים שרשומים מעלה, על שווי הדירה.

      טיפ שני – איפה הכסף?

      הטיפ השני בסדרת הטיפים בעסקת מקרקעין הוא פשוט. עליכם להיות בטוחים שיש לכם את הכסף לקנות את הדירה שלכם. לאחר שביצעתם סקר שוק, נשאלת השאלה בכמה כסף אתם יכולים למכור או לקנות דירה. אם אתם מוכרים את הדירה? עליכם לדעת בדיוק כמה כסף יהיה לכם לאחר ניכוי: משכנתא, מיסים כגון מס שבח והיטל השבחה, ועלויות עסקה.

      טיפ שלישי – משכנתא, מס שבח, והיטל השבחה

      כדי לדעת כמה משכנתא יש לכם על הבית, מומלץ לבקש מהבנק 'דו"ח יתרות לסילוק משכנתא'.

      מומלץ להתייעץ עם עורך דין כדי לוודא שיש לכם פטור מתשלום מס שבח.

      ניתן לבדוק באמצעות פנייה לרשות המקומית או באמצעות התייעצות עם עורך דין – האם וכמה עליכם לשלם כסף בגין היטל השבחה.

      טיפ רביעי בעסקת מקרקעין – עלויות עסקה ומס רכישה

      דמי תיווך, שכר טרחת עורכי דין, עלויות הובלה, ובדיקות של בעלי מקצוע (ראו את ההמשך של הצ'ק ליסט), כדי לוודא שהדירה תקינה. מניסיוננו, בדרך כלל, גובה עלויות העסקה ינוע בין 3% – 5% משווי הנכס שאתם רוצים למכור או לקנות. לכן, אם אתם מוכרים דירה בשווי של 1.5 מיליון ₪, קחו בחשבון שעלויות העסקה עלולות לנוע בין 45,000 ₪ ל- 75,000 ₪.

      אם אתם קונים דירה, עליכם לדעת בדיוק כמה 'הון התחלתי' יש לכם, לאחר ניכוי מס רכישה, ו'עלויות העסקה'. לכן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין כדי לוודא שיש לכם פטור מתשלום מס רכישה.

      כללו של דבר, עלויות העסקה עלולות להגיע לגובה של 3%-5% משווי הדירה שאותה אתם קונים.  (פירוט של עלויות העסקה ראו פסקה אחת למעלה).

      טיפ חמישי בעסקת מקרקעין – משכנתא

      לאחר שאתם יודעים כמה הון ראשוני יש לכם, עליכם לוודא שהבנק ייתן לכם משכנתא – באיזה גובה ובאלו תנאים. לכן, גשו למספר סניפי בנק, ובקשו 'אישור עקרוני ללקיחת משכנתא'. עוד לפני שאתם בכלל מתחילים לחפש דירת מגורים. כעת, אתם יודעים בדיוק מהו התקציב שלכם לרכישה או מכירה של הדירה!

      טיפ שישי בעסקת מקרקעין – בדיקת סולבנטיות

      המשמעות של המילה סולבנטיות הוא כושר פירעון, כלומר, בר יכולת לשלם כסף. לכן, אם אתם מוכרים את הדירה תוודאו שמי שקונה מכם את הדירה, אינו פושט רגל ויש לו יכולת לשלם על הדירה. מדוע זה חשוב? מהרבה סיבות, מה שהכי חשוב הוא: שאם הקונה שלכם הוא פושט רגל, לדוגמה, העסקה שלכם היא עסקה בסיכון גבוה, משום שאתם לא יכולים להיות בטוחים שהקונה שלכם יקבל משכנתא או יוכל לגייס את הכסף שנדרש כדי לרכוש את הדירה.

      אם אתם קונים את הדירה, מומלץ בחום לוודא שמי שמוכר לכם את הדירה אינו פושט רגל ויש לו יכולת לסלק את המשכנתא, או לשלם על שאר החובות שלו. מדוע זה חשוב? מהרבה סיבות, מה שהכי חשוב היא הסיבה הבאה. שאם המוכר שלכם הוא פושט רגל, לדוגמה, אז גם במקרה הזה העסקה שלכם היא עסקה בסיכון גבוה, משום שסביר להניח שהדירה משועבדת או מעוקלת בגלל חובות ואתם לא תוכלו לקבל משכנתא ולהעביר את הדירה על שמכם

      לכן, אתם חייבים לוודא שאין עיקולים, שעבודים או הערות אזהרה על הדירה.

      טיפ שביעי בעסקת מקרקעין – בדיקה תכנונית של הדירה

      אם אתם קונים, חשוב מאוד לבדוק שהבית נבנה ללא חריגות בנייה. מדוע זה חשוב? משתי סיבות עיקריות: ראשית, כי שווי הבית האמיתי הוא תמיד השווי החוקי של הבית. כלומר, אם ישנה מרפסת שנבנתה ללא היתר, היא לא תבוא בחשבון בחישוב ערך הבית. שימו לב, שנקודה זו היא קריטית עבור לקיחת משכנתא, מכיוון שהבנק מחשב את אחוזי המימון בהתאם לשווי החוקי של הנכס.

      לדוגמה: נניח שיש לכם הון ראשוני של 250,000 ₪ ואתם רוצים לרכוש דירה בשווי של 1 מיליון ₪ ולקחת משכנתא בגובה של 750,000 ₪. עוד נניח שבנכס יש מרפסת שמעלה את ערך הבית ב-100,000 ₪. אולם, המרפסת נבנתה ללא היתר. במקרה כזה, שווי הנכס הוא 900,000 ₪ בלבד. גם אם הבנק ייתן לכם משכנתא, הוא יגזור את אחוזי המימון, בהתחשב בכך ששווי הנכס הוא 900,000 ₪ בלבד. כלומר, בדוגמה שהבאנו, הבנק לא יהיה מוכן לתת לכם משכנתא בסך של 750,000 ₪. הבנק לכל היותר ייתן לכם משכנתא בסך של 650,000 ₪. כך, אתם עלולים להיתקע עם 100,000 ₪ שלא יהיה לכם מהיכן לשלם.

      אם אתם מוכרים,  גם אם אתם מוכרים, חשוב לוודא שהבית שלכם נבנה ללא חריגות בנייה. מדוע זה חשוב? כיוון שאם תמכרו את הבית, ובדיעבד יתגלה שישנן חריגות בנייה ניתן יהיה לתבוע אתכם בגין הטעיה. במקרה של תביעה, החוזה עלול להתבטל ואתם עלולים להיות מחוייבים בתשלום פיצויים.

      טיפ שמיני בעסקת מקרקעין – בדיקה שמאית של הדירה

      יותר ויותר זוגות מסתייעים בשמאי מקרקעין. זאת, כדי לדעת מהו השווי האמיתי של הדירה שאותם הם רוצים למוכר או לקנות. אם אתם מוכרים, כדאי לוודא מהו מחיר השוק. כדי שלא תמכרו במחיר נמוך יותר משווי השוק. אם אתם קונים. כדאי לוודא שאתם לא משלמים מחיר מופרז עבור הדירה שותה רכשתם. שימו לב, אם אתם לוקחים משכנתא מומלץ לערוך שמאות מוקדמת. השמאות תסייע לכם לגייס את המימון הנדרש מהבנק.

      טיפ תשיעי בעסקת מקרקעין – בדיקה מבנית של הדירה

      אם אתם קונים דירה, מומלץ בחום לבדוק מהו המצב המבני של הבית:

      • לוודא שמערכות האינסטלציה פועלות.
      • לוודא שאין רטיבות בדירה.
      • ולוודא שהדירה נבנתה בהתאם לתקן.

      כעת, אתם יודעים בוודאות איזה דירה ואיזה עסקה מתאימה לכם!

      טיפ עשירי ואחרון – לחתום אצל עורך דין

      זהו, אם עברתם על כל הצ'ק ליסט שלנו, אתם יודעים את כל הטיפים לעסקת מקרקעין. אז אם מצאתם את דירת החלומות שלכם, אז כל מה שנשאר לכם הוא לחתום על חוזה אצל עו"ד למקרקעין, בצורה בטוחה.

      נפגש בעסקה שלכם.

      למאמרים נוספים בתחום דיני מקרקעין – לחץ כאן

       

      הצלחות המשרד

      כמעט חסר תקדים – הצלחנו להפוך פסק דין שניתן בהסכמה

      משרדנו נחל הצלחה מרשימה בבית המשפט המחוזי, במסגרת ערעור על פסק דין שניתן בבית משפט השלום בקריות. פסק הדין בבית משפט השלום ניתן מכוח ס' 79א לחוק בתי המשפט. כידוע, סיכויי הערעור על פסק דין שכזה הם קלושים עד אפסיים. אולם, משרדנו לא אמר נואש, וכנגד כל הסיכויים – ולאחר ביצוע מחקר עובדתי ומשפטי מעמיק – הצליח משרדנו להפוך את פסק הדין שניתן בבית משפט השלום, ובית המשפט המחוזי פסק לטובת הלקוח שלנו פיצויים בסך של 60,000 ₪ (!) בתוספת הוצאות משפט. אכן, משפט שתוצאתו הוא דין צדק.

      נשים שעברו כריתת שד מקבלות את הזכויות שלהן בביטוח הלאומי

      עד לאחרונה, נשים שעברו כריתת שד ושחזור, קיבלו בסניפי הביטוח הלאומי מחצית מאחוזי הנכות המגיעים להן. למה? ככה! בעקבות פנייה של משרדנו לביטוח הלאומי, הביטוח הלאומי הוציא חוזר שבו בוטלה ההנחיה ליתן רק מחצית מאחוזי הנכות המגיעים לנשים שעברו כריתת שד. מעתה ואילך, נשים אלו יקבלו את מלוא הזכויות שלהן.

      חיסכון במס שבח בשווי 20,000 ש"ח

      למעלה מ- 99,000 ש"ח!!! זה סכום הפיצויים שבית המשפט פסק ללקוחה שלנו, שנשברו לה 2 שיניים עקב קריסה של מיטת עיסוי

      פסק הדין הוא הצלחה גדולה מאוד, לא בגלל הסכום שנפסק, אלא מהסיבה שבמהלך המשפט, בית המשפט "גילה" את דעתו, והעריך את סכום הפיצויים בסך של כ-55,000 ₪ בלבד. וכאן נכנסנו למאבק כפול: גם מול הנתבע, וגם מול בית המשפט. לשמחתנו, את המאבק הכפול סיימנו בניצחון כפול: בית המשפט פסק לטובתנו פיצויים הגבוהים בכמעט פי 2 מהפיצויים אותם ראה בית המשפט כפיצויים סבירים. כי כאלה אנחנו, כשצריך, אנחנו יודעים לנהל מאבק גם מול כשהסיכויים לרעתנו – ולנצח.

      חוות דעת של מומחה מטעם בית המשפט קבעה ללקוחה שלנו פיצוי בסך של למעלה מ-200,000 ש"ח, בגין טיפול שיניים רשלני אחד

      עדכון חם ממשרדנו, והפעם: רשלנות רפואית בטיפולי שיניים. חוות דעת של מומחה מטעם בית המשפט קבעה ללקוחה שלנו פיצוי בסך של למעלה מ-200,000 ש"ח, בגין טיפול שיניים רשלני אחד. חשוב לזכור, כי הסכום אינו כולל את עוגמת הנפש והכאב והסבל שיפסוק בית המשפט כחלק מהפיצויים. מבטיחים לעדכן אתכם בסכום הסופי שייפסק כשיהיה פסק דין, בינתיים, תזכרו שרשלנות רפואית – זה אנחנו.

      פרסום עורכי דין באינטרנט פרסום עורכי דין באינטרנט